מדוע רוכשי דירה מקבלן חייבים לקחת ייצוג משפטי מטעמם?

 

החלטתם לרכוש דירה חדשה "על הנייר"? בשעה טובה ומוצלחת!

איש המכירות יפנה אתכם לעורך הדין של הקבלן/יזם לחתימה על החוזה. אתם

תקבלו מעורך הדין ערמת ניירות גדולה שעליה תתבקשו לחתום, ואף תתבקשו לשלם לו שכר טרחת עו"ד . האם עורך הדין של הקבלן מייצג אתכם? האם הוא דואג

לאינטרסים שלכם ?

ובכן, עורך הדין של הקבלן מייצג רק את הקבלן ומלווה את הפרויקט. שכר הטרחה

שאתם נדרשים לשלם לעורך הדין של הקבלן עבור טיפול משפטי, הנו למעשה

השתתפות שלכם בהוצאות המשפטיות של הקבלן, ותמורתו אתם אמורים בסופו של

התהליך להירשם כבעלי הזכויות בנכס שרכשתם . אולם, האחריות לבדיקת החוזה, התאמתו לתנאי העסקה שסגרתם ולצורכיכם, הבטחת כספכם , ליווי משפטי עד לקבלת המפתח והגנה על זכויותיכם הנה על אחריותכם בלבד, אלא אם כן תשכרו עו"ד מטעמכם שייצג אתכם בעסקה. עורך הדין של הקבלן איננו מייצג את הרוכשים!

יתרה מכך, כיום מופיע בחוזי הרכישה סעיף מפורש המיידע את הרוכש, כי אין בתשלום שכר טרחת עו"ד לבא כוח הקבלן  כדי להוות ייצוג של הרוכש בחוזה, וכי הרוכש זכאי (ולפעמים אף יירשם כי "מומלץ לו") לקבל ייצוג של עורך דין מטעמו.

אז מדוע חשוב כל כך להיות מיוצגים על ידי עו"ד משלכם כאשר רוכשים "דירה על הנייר" ?

 

האלמנטים המרכזיים שרוכשי הדירות מקבלן חייבים לוודא, בטרם החתימה על החוזה עם הקבלן:

*שהשקעתכם הכספית מובטחת (בטוחות לפי חוק המכר).

*שבסופו של דבר תקבלו את הדירה החדשה שרכשתם במועד שנקבע, כולל כל האישורים החוקיים הנדרשים עם סיום הבניה,  וכל הרכיבים בדירה כפי שהובטחו לכם בחוזה ונרשמו במפרט.

*שהזכויות שרכשתם תרשמנה על שמכם כשהן נקיות מכל חוב או שעבוד או זכות צד ג'.

אלה נושאים מורכבים, שמצריכים ידע משפטי מקצועי בתחום  דיני חוזים ודיני מקרקעין. עו"ד מטעמכם יבצע תחילה את כל הבדיקות המקדימות הנחוצות, בהמשך יבדוק את החוזה ויכניס בו תוספות/שינויים שיידרשו, ולאחר שהחוזה ייחתם, ילווה אתכם לאורך הדרך, עד למסירת הדירה.

חשוב להבין: תהליך רכישת דירה "על הנייר" הוא תהליך מורכב ומתמשך, הכרוך בסיכונים ובאי וודאות גדולים, הרבה יותר מאשר רכישת דירה מיד שניה. למרות עובדה זו, רבים מהרוכשים דירה "על הנייר" מקבלן מרשים לעצמם לוותר על ליווי משפטי מטעמם, ובכך לוקחים סיכונים מיותרים לכספם ולעתידם.

 

אילו פעולות יבצע עורך דין מומחה במקרקעין כדי להבטיח את זכויותיכם וכספכם בעסקה עם קבלן ?

לפני חתימת החוזה, עורך הדין שלכם צריך לבצע עבורכם בדיקות מקצועית מקדמיות, שיש להן חשיבות רבה. לדוגמא:

בדיקת טיב הזכויות על הקרקע שעליה עתיד הבניין להיבנות (בעלות או חכירה, קרקע פרטית או מנהל מקרקעי ישראל, מי רשום כבעלי הזכויות) , האם יש שעבודים, לטובת מי השעבודים? האם יש לקבלן היתר בניה?

מה הן הערבויות/הבטוחות שהקבלן מתחייב לתת לכם כדי להבטיח את כספכם?

מתי יינתנו לכם הערבויות? כנגד אילו תנאים שמתקיימים יוחזרו אותן ערבויות?

האם קיים ליווי בנקאי לפרויקט וחשבון מיוחד לפרויקט אליו מופקד כספכם?

רק לאחר סיום הבירורים המקדמיים, ניתן לעבור לשלב החוזה. עוה"ד שלכם יבדוק את טיוטת החוזה, יתקן ויעיר הערות לפי הצורך (ואין דבר כזה "חוזה סטנדרטי" שלא ניתן לשינוי.... עם ייצוג נכון הכל אפשרי). בסופו של דבר, על החוזה לכלול את כל הסעיפים וההתאמות הנחוצים להבטחת זכויותיכם.

לאחר חתימת החוזה: עורך הדין ילווה אתכם לאורך תקופת הבניה, יוודא שהקבלן מקיים את תנאי החוזה, שהתשלומים הנדרשים מלווים בערבויות שהובטחו, וייתן מענה לכל שאלה שתעלה עד לקבלת המפתח.

חשוב  לזכור:  זוהי ברוב המקרים העסקה הגדולה ביותר שתבצעו בחייכם (הרבה יותר גדולה מרכישת מכונית משומשת למשל, שאותה רובכם נוהגים לבדוק תחילה במכון מוסמך....)

עם ייצוג מקצועי מטעמכם תוכלו לשמור על האינטרסים שלכם באופן ראוי ומושכל, ולהבטיח את  כספכם!

 בהצלחה!

***המידע הנ"ל הינו לידע כללי ואיננו מהווה תחליף ליעוץ משפטי וספציפי לכל מקרה לגופו.