זיכרון דברים בעסקאות מקרקעין

אתם עומדים לרכוש או למכור נכס מקרקעין, ומחפשים אחר העסקה המתאימה, והנה מצאתם את העסקה שרציתם. כמובן, אינכם רוצים לפספס את העסקה, ובמקרים רבים בשלב זה, ועוד בטרם עו"ד מטעמכם נכנס לתמונה, אתם ממהרים לחתום על זיכרון דברים עם הצד השני, על מנת לקבוע "עובדות בשטח" , ורק אחר כך פונים לעורך דין שייצג אתכם בחוזה. מדוע לא מומלץ בדרך כלל לחתום על זיכרון דברים?  הסיבה היא כי חתימה על זיכרון דברים בסיטואציה האמורה, עלולה להיות פתח לבעיות משפטיות לא פשוטות, ואסביר.

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, טעונה מסמך בכתב". זיכרון דברים הנו מסמך משפטי מחייב אשר עלול לעמוד בדרישת הכתב האמורה, למרות שברוב המקרים זכרון הדברים הוא  מסמך חסר, מעמדו בעייתי והוא איננו מעוגן בחוק החוזים. תוקפו המשפטי והשלכותיו של זיכרון הדברים, נדונו בשורה ארוכה מאוד של פסקי דין, החל מהערכאות הנמוכות, וכלה בבית המשפט העליון. זהו נושא שמעסיק רבות את בתי המשפט, ולא בכדי. מחד, בתי המשפט קבעו פעם אחר פעם, כי זיכרון דברים חתום, שכולל את עיקרי העסקה, מהווה חוזה מכר לכל דבר וענין. כלומר, כל אחד מהצדדים רשאי לדרוש מרעהו אכיפת זיכרון הדברים כחוזה מכר מקרקעין לכל דבר וענין.

מאידך, לצדדים לעסקה, אין את הידע המשפטי הנחוץ, כדי לערוך הסכם מכר מקרקעין נכון, ולבצע את הבדיקות המקדימות המתחייבות לפני ביצוע עסקה כזו. למרות זאת, קונים ומוכרים רבים מתפתים, וחותמים על זיכרון דברים, מבלי לדעת את ההשלכות המשפטיות של מסמך כזה.  התוצאה יכולה להיות בעייתית ביותר.

דוגמאות לתקלות העלולות להתרחש לאחר שנחתם זיכרון דברים:

*העסקה חייבת במס שבח ו/או בהיטל השבחה, אלמנטים כלכליים מהותיים שהמוכר לא ידע ולא לקח בחשבון, ואשר הופכים את העסקה לבלתי כדאית עבורו.

*מוכר שרכש מקבלן דירה חלופית שנמצאת בבניה,וחתם על זיכרון דברים למכירת דירתו הישנה. בזיכרון הדברים התחייב המוכר למסור לקונה את הנכס בתאריך מסוים, בהסתמך על המועד הצפוי לקבלת הדירה שרכש מהקבלן. הבעיה היא שהמוכר לא לקח בחשבון, שבחוזה עם הקבלן קיימת אופציה חוקית לדחיית מועד המסירה במספר חודשים, וזאת ללא כל פיצוי כספי או מענה אחר.

*הקונה מגלה, כי יש עיקולים על הדירה שקנה ו/או יש חוב משכנתא גדול ו/או תוספת בניה בלתי חוקית.

*הקונה פנה לאחר שהתחייב בזיכרון הדברים לבנק למשכנתאות , אך מבין לצערו, כי לא יוכל לקבל הלוואת משכנתא בסכום שתכנן.

*הקונה והמוכר לא קבעו לוח תשלומים בזיכרון הדברים, ואז מתברר כי הם אינם מסוגלים להגיע להסכמה , שכן כל אחד מהם התחייב כבר לעסקה קודמת של קניה או מכירה של נכס, וכבול בלוח התשלומים שלה.

אלה מקצת מהדוגמאות שהמציאות עלולה לזמן לנו, שבהן עלולה להתרחש תקלה לאחר חתימת זיכרון דברים מחייב.

המשותף לכל הדוגמאות הוא, כי עוה"ד גילה נתונים משמעותיים עבור הלקוח רק בדיעבד, לאחר שכבר נחתם זיכרון דברים. אלה נתונים שחובה על הקונה ו/או המוכר לדעת ולברר מראש, לפני שמתחייבים לעסקה, ובהתאם לכך היה ניתן להם יעוץ משפטי נכון והמלצה מקצועית להימנע מהעסקה, או לחלופין לתכנן את החוזה בהתאם ,כך שייתן מענה לכל הקשיים הללו.

בנוסף, יש לדעת, כי במקרים מסוימים, ניתן על סמך זיכרון הדברים בלבד לרשום הערת אזהרה, ואפילו לדווח למשרד מיסוי מקרקעין על העסקה! או אז העניין מסתבך עוד יותר.

במצבים אלה, בהם מגיעים הצדדים למבוי סתום, הפתרון הוא ביטול העסקה. מה יקרה אז? במקרה הטוב, הצדדים יגיעו להסכמה, וכל אחד ילך לדרכו, עם או בלי מתן פיצוי לצד השני. אך מה אם אחד הצדדים מבקש לבטל, ואילו הצד השני עומד על אכיפת זיכרון הדברים? שימו לב,  בית המשפט, עלול לקבוע כי נכרת חוזה מחייב  בין הצדדים, על כל המשתמע מכך, לרבות אכיפת ההסכם.

על כן, אני בדרך כלל ממליצה ללקוחותיי להימנע מחתימה על זיכרון דברים, ולפנות לעו"ד מיד לאחר סגירת העסקה בעל פה עם הצד השני . מכאן, תהא זו מלאכתם של עורכי הדין של הצדדים, לבצע את הבדיקות המקדמיות, לנהל מו"מ על תנאי החוזה, ולהגיע לחוזה הרצוי והמסוכם. יחד עם זאת, אם נוצרו נסיבות, בהן בכל זאת עולה הצורך לערוך זיכרון דברים כלשהו, הרי שמומלץ כבר בשלב הזה, ובטרם החתימה, להיוועץ עם עו"ד .

***המידע האמור לעיל הינו לידע כללי בלבד, ואין לראות בו יעוץ משפטי או תחליף לייצוג על ידי עורך דין